产品专题 新媒体获客、弹性运营、个性服务：长租公寓破局的三大王牌

　　97国际-至尊品牌,源于信誉中国长租公寓市场正从规模扩张的“上半场”，步入以运营效率与用户价值为核心的“下半场”。在租赁住房供给持续增加、客群需求日益多元的背景下，单纯的房源供给已无法构成核心竞争力。行业竞争焦点，正迅速转向获客精准度、资产运营弹性、服务体验深度以及数字化能力的全面比拼。

　　2025年住房租赁产品力测评研究观察到，长租行业中已经涌现出一批前沿的市场案例与实践趋势，它们通过新媒体内容营销降低获客成本，借助长短租结合策略提升资产收益，依托体系化智能升级与精细化服务创新，构建差异化的居住体验与可持续的运营护城河。

　　01核心获客渠道变化，小红书、抖音等新媒体成交大幅度提升，单房获客成本下降

　　在当前的长租市场，核心获客渠道正经历结构性转变，小红书、抖音等内容平台已成为影响租客决策的关键渠道。主流获客成本从去年1000-1500元下降到500-1000元，带来约500元的单客获取成本下降。标志着租赁营销从传统渠道投放向内容价值共创的范式转型。对企业而言，通过真实用户的内容共创，以更低成本构建品牌认知；借助算法推荐实现精准触达，提升留资转化率；同时将营销预算从渠道费用转向内容建设，形成可持续的流量资产。对租客而言，通过短视频、图文笔记等沉浸式内容，能更直观感知社区生活场景与服务细节，在决策前建立品牌信任与情感连接。这种先认同生活方式，后选择居住空间的路径，大幅提升了租客匹配精度与满意度。

　　例如聆空星寓·钱新项目项目企业客户占比仅20%，大量客户来源于小红书、咸鱼、抖音等线上平台。通过投放精准信息流广告和利用项目独立卫浴、厨房、通燃气等优点的内容共创，在目标客群快速形成传播。在高效获客的同时，获客成本仅490元。

　　02利用城市流动人口特点，在特殊时点采用长短租结合方式，提升出租率3-5个点，降低空置损失

　　传统长租公寓在运营中往往一味追求稳定的长期租约，却忽视了城市人口流动的“波峰”与“波谷”带来的节点性变化。除开传统的春节、毕业季、开学季，如何抓住旅游旺季的机会，把空闲的长租房源转化成高溢价的短租，同时避免淡季空置损失。利用长短租结合的运营方式，把握住旅游人群所带来的短期租赁高峰，也将成为长租公寓在运营过程中的重点。例如北方在7-8月，将迎来夏季家庭避暑和秋季摄影观光这两大核心游客，针对游客需求进行精准营销，长租公寓运营商可以极大地利用好这两个黄金窗口期，将短租业务的收入潜力发挥到极致，有效提升出租率，对冲城市人口在春节等时段返乡造成的空置损失。成为运营收入的有力助力。

　　如包头华寓华发新城店，项目周边有6个铁路站点，距离机场也仅有15公里。项目依托便捷的交通优势，在7-8月内蒙古旅游的黄金时间段，结合项目自身特点及北方客群对朝向的要求，对南向好朝向优质房源引导长租，东西向难出租房源开放短租，以提高出租率，同时增加长租客户占比。开放短租房源单价提升约100元/间，溢价虽然有限，但提升了项目出租率约3-5个百分点，高效的解决了房间空置所带来的收入损失。据项目统计，出差旅游客群在年度占比达16%，且多集中在7-8月。为项目带来了可观的收入。

　　03体系化智能升级与全流程服务生态中枢APP，显著提升居住体验与运营效率，推动降本增效与精细化管理目标的协同达成。

　　较之去年单点智能安防利用，今年转变为智能体系化升级。例如华润有巢公寓通过智能门禁（刷脸/密码双验证）+公共区域实时监控+智能水电表+智能送餐机器人，构建从安防到日常运维、居住体验升级的多功能智能体系。显著提升了租户的居住体验与安全感，也为运营方实现了降本增效和精细化管理的目标。APP从营销签约功能发展服务生态中枢，有巢APP覆盖签约、报修、缴费等15项服务，租减少人力投入、优化能源管理，实现降本增效。

　　从长租客群特征来看，客户白天或在上班，或在应酬，或在创业，而能与项目产生密切交集的只有清晨和晚上。这两个时段是住客体验的黄金窗口，直接影响着他们对一天生活的感受和整体满意度，从而影响租住满意度。华北长租市场在晨间与晚间服务上的普及，是长租公寓从“提供空间”迈向“提供全方位生活方式保障”的核心一步。是从功能满足到提供情绪价值与时间赋能的进化。通过精准切入住客一天中最敏感、最需要协助的两个时段，用高度标准化保障服务下限，用个性化与预见性提升体验上限，最终极大增强了客户粘性、口碑传播力，并为溢价能力提供了最坚实的支撑。

　　如沈阳保利和寓大都会店和泊寓院儿旧宫芯店，项目聚焦上班高峰时段，采用智能派梯的方法，专享调度，极大的缩短客户等待电梯的时间，高效开始新的一天。且两个项目都提供便捷早餐服务，提供中西式多品类、可便携的早餐选择，扫码即取，30秒搞定。再如燕保·景贤园和首创和园·繁星社区项目，为解决租户早晚通勤问题，设置地铁摆渡车，高效解决客户通勤问题。而在夜间服务上，北京泊寓院儿旧宫芯店提供深夜食堂，为晚归的客户提供餐食；城发成家汉峪金谷店提供晚归亮灯服务，保障客户归家安全。沈阳保利和寓大都会店提供10分钟噪音响应服务，不是简单的和噪音源进行电话沟通，而是上门沟通。为客户营造静谧、舒适的休息环境。

　　在2025年新开的集中式公寓项目中，机器人服务正从概念化尝试走向体系化落地，成为租赁社区多元化服务生态中不可或缺的一环。项目方不再将智能化视为短期营销手段，而是将其作为提升运营效率、优化住户体验的战略投入，以此构建差异化竞争力。

　　从企业运营层面看，机器人服务实现了三个维度的价值提升：一是通过自动化配送降低了人力成本依赖，特别是在早间及深夜等高峰时段，有效缓解了人员调度压力；二是标准化服务流程减少了人为失误，保障了服务品质的稳定性；三是为项目注入了鲜明的科技基因，塑造了高端、现代的品牌形象。

　　从客户体验层面看，机器人服务精准解决了多个生活痛点：无接触配送既保护了住户的居家隐私，又提供了随时响应的便捷服务；“最后一百米”的自动化完成让住户享受到真正意义上的无打扰居住体验。这种兼具科技感与人文关怀的服务模式，尤其符合注重效率、珍视隐私的年轻精英客群的需求偏好。

　　目前，以上海国际邮轮港壹棠服务公寓、礼御·星元公寓为代表的项目已实现机器人送餐、送物等服务的常态化运营，这不仅验证了该模式的可行性，更标志着智能化服务正从亮点转变为长租公寓的标配，成为项目核心竞争力的重要组成部分。

　　为精准吸引并留住庞大的职业客群，华东长租市场正将办公支持提升至产品战略高度，其核心举措在于高峰时段梯控、通勤出行推荐及高效网络等配套服务的系统性普及。这一转变标志着租赁社区的价值主张已从单纯的居住空间升维为居住与工作的协同平台。通过优化高峰通勤效率、保障稳定的远程办公环境，项目不仅直接回应了职业人群最核心的效率痛点，更在深层上将其塑造为支持职业发展与个人价值的生产力基站。此举在加剧的市场竞争中，成功构建了面向高价值租户的强劲吸引力与难以替代的实用主义壁垒。

　　如沁贤里柚米社区，项目主力客群为周边园区人才与大学师生，对出行效率和办公支持需求高。项目针对出行效率，推出出行天气与路况推送服务；在办公支持上提供共享办公区域的同时提供高速网络。

　　长租公寓市场在经过长时间的高速发展后，在装修、配套、家具家电配置等硬件方面越来越趋于同质化、标准化。仅靠位置和价格已经难以形成绝对的优势。企业关注到目标客户收入可观，但工作繁忙，愿意花钱买时间，将自己从繁琐家务中解放出来；且注重健康、整洁和情感陪伴的特性。针对性提供个性化入户增值服务，一方面真正解决了都市年轻人的生活痛点，大幅提升居住幸福感；一方面增值服务本身也是一个盈利业务，可以直接贡献利润。

　　如中海友里公寓大连体育中心店，公寓提供多元入户增值服务，全维度覆盖住户生活场景，打造有温度、差异化的对客服务。涵盖宠物喂养、空调清洗、洗衣机油烟机清洗及入户保洁，全方位满足居住需求，节省客户时间精力，提升生活品质。同时实现了收入途径的开拓。

　　未来竞争将是运营效率与用户粘性的竞争。企业将通过数字化手段与精细化服务，构建一个覆盖租户全生命周期、可持续的社区生态。从租赁交易到全生命周期价值经营跃迁。

　　小红书、抖音等信息流平台将成为留资转化的主阵地。通过真实用户的“内容共创”和项目亮点的场景化短视频展示，企业能以更低成本精准触达目标客群，实现从品牌曝光到留资转化的无缝衔接。

　　VR/AR看房技术将普及，成为线上决策的重要辅助工具。线验则更注重打卡点设计和沉浸式场景营造，形成线上线、 资产运营模式更趋灵活与多元

　　为应对城市人口流动的波峰波谷，运营商将普遍采用长短租结合的弹性策略。尤其在旅游旺季，将闲置房源转为短租，以提升整体出租率3-5个百分点，有效对冲空置损失，成为重要的收入调节阀。

　　市场化头部企业的轻资产占比将继续提升。其核心竞争力将体现在标准化运营体系、数字化工具和品牌溢价的输出能力上，业务范围从保障性租赁住房进一步扩展至企业宿舍、高校公寓、城市旧改等更广泛的领域。

　　保洁、维修、安保等基础服务保持标准化与高效，而增值服务将走向模块化与菜单化。租户可像购物一样，按需选购宠物托管、专属健身课程、私人宴请、职业培训等服务，实现高度个性化的生活解决方案。

　　运营方将不再是服务的唯一提供者，而是成为资源整合平台。通过与周边商业体、专业机构的深度会员权益打通，为租户提供远超社区物理边界的便利与特权，极大提升客户黏性与留驻意愿。

　　针对高端客群和忙碌白领，提供高品质早餐、高效梯控、通勤推荐、24小时医疗应急响应、深夜食堂、晚归护送等关键时刻服务，将成为体现运营深度和构建品牌护城河的关键。

　　运营重点将从举办泛化的节日活动，转向构建基于真实兴趣（如滑雪、骑行、阅读、投资）的垂直社群。通过提供专属空间与资源支持，鼓励社群自运营，形成稳定的社区文化内核，从而显著提升续租率。

　　针对产业园区、核心商务区的项目，将更注重提供职业赋能服务，如行业沙龙、创业分享、人脉拓展活动等，将社区打造为助力租户职业成长的平台，从而构建更深层次的价值链接。

　　长租公寓行业竞争维度已从物理空间的硬件比拼，全面升维至以数字化为引擎、以用户洞察为导向的精细化、生态化运营能力之争。

　　借力新媒体内容营销实现精准、低成本的获客；通过长短租结合的弹性策略，动态匹配城市人口流动节奏，提升资产效益；凭借体系化的智能基建与直击痛点的温情服务，深度绑定租户，提升生命周期价值。多个维度共同构成了新时代下长租公寓可持续发展的“竞争力”。而这场以“运营”为核心的全方位竞赛，也正推动长租公寓从一门传统的租赁生意，蜕变为一个深度融合居住、生活与社群的现代服务业态。

　　注：本文图片除特别标注外，均来自企业官方披露，由住房租赁产品力测评整理。

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